Nordis: Ce trebuie sa aveti in vedere la achizitia unei locuinte pentru inchiriere. Castigurile din chirii ajung si la 8% pe an

“Investitiile in locuinte urmaresc alte principii decat alegerea unei locuinte proprii si, ca in orice business, trebuie avut in vedere publicul tinta, potentialii clienti si nevoile acestora. Prin achizitia unui apartament destinat inchirierii puteti avea un randament cuprins intre 6% si 8% pe an, in cazuri exceptionale chiar si mai mare, mult peste depozitele bancare*, dar trebuie sa tineti cont de cateva aspecte importante”, spune Florin Postoaca, manager departament investitii imobiliare in cadrul companiei de consultanta Nordis.

Nordis: De ce este important unde cumparati locuinta

In primul rand, zona este foarte importanta, arata Florin Postoaca, deoarece ea va determina gradul de ocupare la inchiriere. Astfel, cu cat zona ofera mai multe facilitati, este bine cotata si are un renume bun, cu atat locuinta va sta mai mult timp ocupata. Cele mai cautate zone de catre chiriasii de garsoniere si apartamente de doua camere (circa 60% din cerere) sunt cele situate langa metrou si alte mijloace de transport sau pe langa campusurile universitare.

Pentru apartamentele mai mari, de trei sau patru camere, inchiriate mai ales de familii, cu venituri medii spre sus, importante sunt accesul spre zonele de birouri de top, in general zona de nord, institutiile de invatamant bine cotate, vecinatatile, zona verde –parcurile, restaurante, etc.

Nordis: Cumparati in functie de chiriasul dorit in locuinta

In al doilea rand, tipul de chiriasi vizati determina tipul de investitie. “O locuinta de inchiriat nu se cumpara in functie de preferintele personale, ci in functie de criteriile de selectie ale potentialilor chiriasi care vor locui acolo”, subliniaza managerul de investitii al Nordis, companie imobiliara infiintata in anul 2008, specializata pe zona de Centru – Nord a Bucurestiului.

Astfel garsonierele si apartamentele de 2 camere sunt mai ieftine la achizitionare, se inchiriaza mai repede (fiind cererea mai mare), dar mobilitatea chiriasilor este si mai mare. Generatia Y, din care este constituita actuala cerere in mare masura este mult mai mai mobila si mai sensibila la trenduri, inclusiv in ceea ce priveste locuirea – privind zonele, stilul de mobilare, etc.

In schimb, apartamentele de 3 si 4 camere necesita investitii mai mari, atat la cumparare cat si la mobilare, cererea putin mai restransa, dar mai stabila pe termen mediu si lung. Astfel, chiriasii de apartamente de trei si patru camere, de regula familii ce au copii stau mai mult in apartamentele pe care le inchiriaza si in cazurile cand vin cu mobila proprie locuieste spre 3-5 ani.

Mobilat sau nemobilat?

O pondere de 80% din chiriasii bucuresteni cauta apartamente sau case mobilate, gata sa se mute imediat, arata Florin Postoaca. Asa ca locuintele mobilate au sanse de inchiriere mult mai rapida, mai spune managerul Nordis. Mobilarea necesita o investitie initiala de minim 5.000 euro (pentru o garsoniera sau chiar apartament mai mic cu doua camere), dar si costuri anuale de intretinere sau la schimbarea chiriasilor.

In opinia sa, apartamentele nemobilate se inchiriaza putin mai incet, dar chiriasii lor sunt mai stabili, nu se grabesc sa se mute cu mobila in alt apartament. Important: chiar si locuintele nemobilate trebuie sa aiba bucataria mobilata si utilata.

Nordis: Trebuie stabilit un buget

Investitia intr-o locuinta pentru inchiriere inseamna mai mult decat cumpararea unui imobil, spune Florin Postoaca. “La pretul de achizitie se adauga taxele de transfer de proprietate si de multe ori bani pentru mobilarea lui (70-80% din chiriasii romani prefera locuintele mobilate). De asemenea, cand faceti calculele pentru recuperarea investitiei, trebuie avut in vedere ca nu toate veniturile din chirii raman in buzunar, ci trebuie acoperite si varii cheltuieli – impozite anuale pe proprietate si pe venituri, eventuale costuri de intretinere cat timp apartamentul este neocupat –momentul pietei imobiliare“, arata managerul Nordis.

In perioadele de criza imobiliara, preturile sunt mai bune, mai mici dar si veniturile sunt mai mici – chirii mai reduse, asa ca trebuie bine evaluat raportul intre pret si chirie. De asemenea, achizitionarea unei locuinte off plan pentru inchiriere poate fi o varianta buna, prin pretul avantajos de cumparare. Totusi, trebuie pusa in balanta reducerea de pret oferita de developer si veniturile care se pierd in perioada de constructie. In unele cazuri este mai avantajos sa fie cumparata o locuinta la cheie, care sa intre imediat in exploatare.

Pont – trebuie verificata experienta developerului, ce blocuri a mai construit, cum a respectat termenele de livrare si negociate penalitati de intarziere a lucrarilor, care sa acopere eventuale daune. De altfel, la contractele de cumparare in ansambluri rezidentiale multe clauze se pot negocia, mergandu-se pe principiul cine nu cere, niciodata nu va obtine un avantaj comercial.

Nordis: Nivelul chiriei, rezonabil

“Mai bine urmariti o chirie moderata pe piata, astfel incat sa aveti locuinta ocupata mai mult timp, decat o chirie peste medie si sa asteptati mai mult timp clientii. Un apartament neocupat inseamna automat nu doar ca pierdeti un venit lunar din chirie, dar si ca trebuie sa scoateti din contul propriu bani pentru intretinerea spatiilor comune. Doua luni de neocupare in plus inseamna din start o reducere de chirie de 10-20%”, subliniaza Florin Postoaca.

In plus, arata managerul Nordis, un chirias care locuieste intr-o locuinta cu o chirie medie, este mai stabil, nu pleaca la prima tentatie – cand vede primul anunt de inchiriere mai avantajos.